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“‘物业管理’能不能改成‘物业服务’？”今年两会上，有全国人大代表提出了这样的问题 。

不少网友挺认同：有的说家里漏水报修
，物业总回复“在安排 ”，却没见啥时安排；有的吐槽小区设施存在安全隐患 ，物业却止步于偶尔“照看
”；有的小区公共收益不透明
，业主追问，却被百般搪塞；还有网友反映物业只在收物业费的时候露一小脸 ，业主平常遇到问题往往找不着人
，物业留的电话经常没人接……

代表提出“正名”建议，希望“管理 ”变“服务
” ，是为了捋顺物业与业主的关系
，让每个产权所有人真正感受到“主人翁”地位，从而解决更多实际生活中的矛盾和问题。

“管理 ”改“服务” ，会有用吗？

（图源：网络）

支持者认为
，“管理
”让物业变成了“管人”的一方，业主成了“被管 ”的一方
。在这种关系和思维模式下 ，物业很容易把自己当成小区的“主人
”，动辄以管理规定限制业主权益。因此
，“正名”有助于物业摆正心态：不是“管 ”业主的，而是“服务
”业主的 。

有民法学家告诉侠客岛 ，“管理”的英文表述为management
，在法律上本就包含“服务 、协调与经营 ”的意涵
。物业作为服务性机构，既需提供履约与尽责服务 ，也要在消防
、安全等特定事务中行使管理权。问题的关键在于一些物业重管理、轻服务
，实践中两者权重存在失衡 。

为什么会这样？

华南理工大学公共政策研究院研究员林辉煌告诉侠客岛，症结在于业主 、业委会与物业之间未形成信任机制——

业主有苦水：自己缴了费 ，物业却没提供相匹配的服务
，设施坏了没人修，车被蹭了没人管 ，于是用拒绝缴费表达不满
。物业也有委屈：物业费越来越难收
，2025年全国物业服务企业平均收缴率一度降到71%，钱都收不上来 ，怎么提供好服务？

还有一些小区的业主大会对业委会监督较弱，业委会成员伺机谋利
，加剧小区治理复杂度。

结果就是恶性循环：物业服务不好→业主拒缴费→服务更差→更多业主拒缴→成立业委会→成员谋利→机制瘫痪→无法监督物业 。越管越矛盾，越矛盾越难管
。

林辉煌分析 ，这与物业管理模式有关。目前物业管理模式多为包干制
，即业主向物业服务企业支付固定费用，盈余或亏损均由企业承担 。公开数据显示 ，2025年上市物企营收增速不足4%
，毛利润增速持续下降
。物业想赚钱，就要控制成本 ，再加上物业费本就收不足
，注定服务质量有限。

眼下，物业服务行业已走过了依附地产
、粗放增长的阶段 ，即将全面进入独自运营、精耕细作的新轨道 。对物业而言
，如何找到良好的运营模式，实现行业健康发展 ，是需要认真思考的课题。

某小区采取“信托制
”物业服务模式
。图源：网络

全国各地有一些可资借鉴的做法。在重庆，住建部门开展亮服务内容 、亮公共收益收支
、亮履约情况
，承诺即时维修、建议投诉即时办理 、困难需求即时帮助的“三亮三即时”举措，让物业服务更规范；全国人大代表方燕建议 ，或可建立物业服务市场准入与退出机制
，对严重失信
、侵害业主利益、拒不整改的物业服务企业，依法限制市场准入 ，进行强制清退 。

林辉煌在调研中发现
，成都等一些地方物业采取“信托制 ”模式：业主缴纳的物业费 、小区公共收益纳入业主共有信托账户，实行物业公司受托服务；物业收支全流程公开 ，每一笔钱款去向可查
，业主通过投票决定资金使用
。这一模式发挥了业主、物业及基层党组织等各方主体性，大家共治共享 ，效果比单纯的“管理
”或“服务”要更好。

说到底
，物业“正名 ”建议背后，是群众过得顺心
、住得舒心的真实需求 。这是物业发展寻找新路面对的挑战 ，也是社区治理逻辑重塑的宝贵契机
。这一步，必须走实走远。

文/点苍、云鹤

编辑/道长

来源/侠客岛微信公众号